[신문기사] 연말 2만6258가구 ‘분양 대전’··· 실수요자 ‘청약 막차’ 타야할까

작성일
2016-11-28 11:07
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연말 2만6258가구 ‘분양 대전’··· 실수요자 ‘청약 막차’ 타야할까


투기수요 억제 방안을 담은 11·3 부동산 대책 발표 이후 잠잠했던 분양시장이 연말 막판 물량을 쏟아내고 있다. 정부 대책 발표 뒤 주택시장에서 신규 규제가 적용된 첫 ‘분양 대전’이라 주택 실수요자를 얼마나 끌어들일지 주목된다.

여기에 지난 24일 금융위원회가 8·25 가계부채 대책의 후속 조치로 내년 1월 1일 이후 분양공고하는 아파트부터 집단대출의 잔금대출까지 분할상환케 하는 등 대출 고삐를 더 조이기로 했다. 내년으로 미루던 분양 물량이 연말에 다시 몰릴 가능성도 제기된다. 실수요자라면 대출이 까다로워지기 전 ‘분양 막차’를 탈 수 있는 기회라 청약 조건 등을 꼼꼼하게 따져야 한다.

■청약 문턱 높아져…내 집 마련 실수요자는 기회될 수도

27일 부동산 114에 따르면 이달 말까지 분양하는 물량은 전국 35개 단지 2만6258가구에 달한다. 건설사들은 지난 25일 견본주택 문을 일제히 열었다. 주간 단위로는 분양 물량이 올해 들어 가장 많다. 11·3 대책 이후 일시 중단됐던 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사가 지난 15일부터 재개돼 밀렸던 물량이 한꺼번에 쏟아졌기 때문이다.

서울에선 신규 분양단지 8곳을 포함해 청약 1순위 자격 및 재당첨이 제한되는 청약조정지역 9곳에서 분양한다. 이들 지역이 11·3 대책의 직접 규제 대상이어서 청약경쟁률이 주택 실수요층을 파악하는 지표가 될 것으로 예상된다.

전문가들은 11·3 대책과 지난 24일 연이어 발표한 대출 규제가 투기심리를 크게 위축시켜 오히려 자금력이 있는 실수요자의 청약 당첨확률은 높아질 것으로 보고 있다. 자금이 마련된 실수요자라면 내집 마련 기회가 될 수 있다는 뜻이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “웃돈을 기대한 분양권 사고팔기나 과잉청약이 어려워졌고 집단대출도 까다로워지면서 가수요를 걷어내 분양시장 문이 좁아지기 때문에 여유자금이 있거나 대출을 감당할 수 있는 실수요자로선 당첨 확률이 올라갈 것”이라고 말했다.

■청약통장 사용 신중히…중복당첨 땐 1년간 청약 못해

다만 전문가들은 정부 규제가 강화된 만큼 과거와 같은 ‘묻지마 청약’을 피하고 청약통장 역시 신중하게 써야한다고 조언한다. 이번 11·3 대책으로 신규 아파트 청약에 한번 당첨되면 당첨일(입주자 모집공고일 기준)로부터 5년간 전국 37개 조정지역에서 1순위 청약을 할 수 없다는 점을 명심해야 한다. 청약조정지역은 서울 25개구 및 경기 과천·성남의 공공·민간 택지, 고양·화성·하남의 공공택지 등 수도권 주요 지역이 포함된다. ‘일단 넣고 보자’며 신청했다가 덜컥 당첨되면 나중에 정작 원하는 곳에 청약을 넣을 수 없게 된다.

여러 곳에 당첨자 발표일이 겹치는지도 살펴봐야 한다. 당첨자 발표일이 같은 곳에 모두 당첨되면 ‘부적격 당첨’이 돼 전부 무효로 처리될 수 있다. 다만 청약일은 같더라도 당첨자 발표일이 다르면 중복 청약이 가능하다. 발표일이 빠른 곳부터 당첨 처리된다. 예컨대 오는 30일 1순위 청약을 받는 ‘잠실 올림픽아이파크’와 ‘목동 파크자이’에 둘다 당첨돼도 발표일이 빠른 잠실올림픽아이파크(7일)만 당첨 처리된다. 부적격 당첨으로 적발되면 과거엔 3개월 동안 청약이 제한됐지만 앞으론 1년 동안 청약할 수 없다.

■내년부터 대출 깐깐…잔금대출 부담되면 연내 청약 고려

내년 1월부터는 아파트 잔금대출에도 소득심사를 강화하고 원금도 같이 분할상환하는 ‘여신심사 가이드라인’이 적용된다. 연말·연초 신규 분양을 받으려는 실수요자는 대출 여부도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 쉽게 말해 ‘빚 내서 집 사는 것’이 어려워지는 것이다. 소득이 없는 대학생까지 청약에 뛰어드는 등 분양시장의 ‘투기수요’를 걷어내기 위해서다.

기존엔 원리금 상환없이 이자만 내는 ‘거치기간’ 설정이 가능했다. 그러나 내년부터는 매달 이자와 함께 원금도 갚아야 한다. 원리금을 갚을 여유가 없다면 입주 때 낭패를 볼 수 있다. 특히 이미 담보대출을 낀 주택을 보유하고 있거나 기존 주택을 팔고 새 주택으로 갈아타려는 유주택자는 자금계획을 확실하게 세운 뒤 청약에 나서야 한다. 새 아파트에 당첨되더라도 기존 대출까지 모두 따진 ‘총체적 상환능력심사(DRS)’ 적용을 받아 생각만큼 대출을 못받게 되면 낭패다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “유주택 신규 청약자의 경우 기존 주택이 계획대로 팔리지 않는다면 잔금을 치르기 힘들기 때문에 청약시점부터 2년 뒤 자금계획을 잘 세워야 한다”고 조언했다.

신규 분양 수요자가 잔금대출의 분할상환 부담을 피하기 위해선 연내 청약을 마치는 게 유리할 수 있다. 다만 전문가들은 실수요자일수록 섣불리 청약에 나서는 것보다는 입지 등을 따져 자신이 ‘살고 싶은 집’을 선택해야 한다고 충고했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “본인의 상환 능력을 감안해 입지나 상품성이 검증되고 안정된 곳을 따져서 어느 지역에 분양을 받을지 판단해야 한다”고 말했다.

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http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201611271423001&code=920202