서울 송파구 잠실 한 아파트 상가에 위치한 부동산 매물 현황판 앞을 한 시민이 지나고 있다. 이석우 기자 foto0307@kyunghyang.com


최근 전세 물량이 늘면서 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가 비중을 뜻하는 전세가율이 올해 들어 가장 낮아졌다. 다만 매매가격이 최근 2년여 동안 뛰었기 때문에 아직 평균 전세가 자체가 크게 내렸다는 뜻은 아니다.

전세가율 하락은 수요 측면에선 새 아파트 입주가 늘어난 수도권으로 집을 사서 들어가는 사람이 늘어 서울에서 전세를 찾는 이가 줄거나 분산된 영향이 있다. 또 부동산 부양책 덕에 아파트값이 급등하자 전세 보증금을 뺀 나머지만 부담해 집을 사는 일명 ‘갭(gap·간극) 투자’가 기승을 부린 것도 원인으로 꼽힌다. 이런 갭투자가 는다는 것은 전세 공급이 증가한다는 의미여서 가격을 끌어내린다.

KB국민은행 통계를 7일 보면 11월 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 73.3%로 올해 들어 최하점을 기록했다. 서울 아파트 전세가율은 올해 6월 75.1%로 최고점을 찍은 뒤 5개월 연속 하락세다. 매매가 상승세를 전셋값이 따라가지 못하고 있다.

정부의 11·3 부동산 대책 등을 전후로 매매가 상승 폭이 한풀 꺾인 가운데서도 전셋값 상승 폭은 상대적으로 더 낮아서 전세가율이 떨어졌다. 국민은행 월간 통계를 보면 서울 아파트 매매값이 10월 0.72%, 11월엔 0.66% 오른 반면 전셋값은 각각 0.32%, 0.27%로 상승폭이 절반에도 못 미쳤다.

강남구는 지난달 전세가율이 60.1%를 기록하면서 60%대도 무너질 가능성이 있다. 갭투자 관점에서 보자면, 강남에서 전세를 끼고 집을 사려면 이제는 40%는 자기 돈을 가지고 있거나 대출을 받아야 하는 상황이다.

강동구의 전세가율은 69.6%로 지난해 6월 이후 처음으로 60%대로 떨어졌다. 서초구와 송파구도 각각 63%, 65.4%로 연중 최저치다.

서대문구의 지난달 전세가율은 79.9%로 2014년 11월 이후 처음으로 하락했다. 중랑구는 지난달 전세가율이 79.1%로 구별 통계가 공개되기 시작한 2013년 4월 이후 처음 떨어졌다.




전세가율 하락은 수도권의 새 아파트 입주 물량이 늘면서 전세 수요가 분산된 영향이 커 보인다. 또 지난해와 올해 아파트값이 강세를 보이면서 너도나도 갭 투자에 나서면서 전세 물건이 증가한 것으로 원인으로 꼽힌다.

그동안 월세가 늘어나 서민들 부담이 커졌으나 최근 전세 거래 비중은 늘었다. 정부는 박근혜 대통령까지 앞장서서 “전세 시대는 끝나간다”고 공언하며 월세시대를 부추기던 터였다.

지난달 서울 아파트 전월세 거래량중 전세 거래 비중은 68.2%로 9월에 이어 3개월 연속 68%대를 기록했다. 지난해 11월 전세 거래 비중은 64.6%였다.

자연히 월세 비중은 지난해 11월 35.3%에서 올해 11월 31.8%로 떨어졌다. 전셋값 인상분을 월세로 돌리는 ‘준전세’ 계약이 늘면서 지난해 월세 비중이 40%에 육박했던 것에 비하면 최근 크게 감소했다.

전문가들은 전세가가 급등했던 일부 지역별로 전세가율이 80~90%를 넘는 경우 전세가가 떨어지면 보증금을 세입자에게 되돌려줘야 하는 ‘역전세’ 문제가 생길 가능성까지 내다보고 있다. 나아가 집값마저 하락하는 곳에선 자칫 집값이 전세가보다 낮아지는 ‘깡통전세’가 나올 수도 있다.

다만 전국 평균 단위에선 아직 전세가율이 유지되고 있다.

국민은행 집계 결과, 올 11월 전국 주택종합 전세가율은 5개월째 68%를 이어갔다. 이는 국민은행이 통계를 집계한 이후 역대 최고치다. 지난달 전국 아파트 전세가율도 3개월 연속 75.4%를 이어갔다. 서울은 73.3%, 수도권은 76.4%, 6대 광역시는 74.1%다



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